原标题：二次改造的“尺度”在哪？七都别墅、绿轴豪宅等一批违建又被拆拆拆！

　　导读：最近，府东家园高层顶楼违建集中拆违引发社会强烈关注。近一年来，华侨花园别墅、温州悦府、温州中心、金玉府等一批首改、高端改善小区典型违建案件被曝光，释放了严监管的信号——执法部门常态化巡查、精准性监管、典型性曝光，就连有一定年份的小区也不例外。

　　近期，鹿城区综合行政执法局收到市民举报，鹿城区南汇街道某小区一楼住户对其家门口的草坪进行硬化。

　　执法人员接到投诉后立即赶赴现场，发现该住户北首门前约7㎡左右的草坪用水泥硬化。

　　执法人员及时约谈当事人，与其沟通，宣讲相关法律法规，经执法人员的耐心沟通及法制宣传，当事人表示配合执法管理。近日，鹿城区综合行政执法局已组织人员对草坪的水泥硬化予以拆除。

　　设备层，是指高层建筑的某一楼层，其有效面积全部或大部分用来作为空调、给水排水、电气、电梯机房等设备的布置。然而，温州永川锦园小区的设备用房竟然被隔成十几个“房间”住人，不仅居住环境恶劣，还存在严重的安全隐患……

　　永川锦园小区1幢2层上方建有设备层，四周敞开，面积达300多㎡。设备层高度不到2米，部分地方因为铺设有设备管道，管道铺设处高度不足1米，需要弯腰才能走过，里面被围蔽搭出10余个小房间，每个小房间里面铺设有多张床。此外，厨房、洗手间等配套设施也另有设置。设备层外面是露天阳台，与三楼房屋只有“一板之隔”，伸手就能抓到三楼阳台栏杆。

　　上述设备层搭建、群居，产生小区居住、消防等多重安全问题，居民多方投诉引发媒体关注。针对投诉，鹿城区综合行政执法局高度重视，率先介入，积极着手拆违事宜。期间，执法人员多次上门耐心督促违建内部居住人员搬离，做好充分事前准备，并于3月9日联合五马街道组织拆违行动，彻底拆除上述设备层特殊类型隐患违建。

　　近日，七都某别墅区业主试图在自家别墅区地下建造类似“猫耳洞”工事，企图躲避执法人员的违建监管，可谓是“明修栈道、暗度陈仓”。

　　还将地下室出入口做成空调外机设备箱的样子，木箱外上着锁，从外部看让人觉得“一切正常”，但终未逃过鹿城区综合行政局执法人员的“火眼金睛”。

　　据了解，该幢别墅在2018年11月进场时就曾因开挖地下室，被鹿城区综合行政执法局依法查处。经整改后，地下室洞口被掩埋，在过去的3年里，一直未有异样。直到近期，该别墅主体建筑日渐完工，业主终究还是按捺不住“执着”的心，选择了设备房作为出入口，再次建设地下空间。在现场可以看到，该地下构造入口处只有几十公分，但凡胖点或腰身不好的根本进不去。

　　基于实地详细勘查和充分了解的基础上，执法人员现场告知当事人违法事实，并向其开具《责令限期改正告知书》，责令其尽快整改。

　　在后续巡查中，由于业主并未在期限时间内做出改正，鹿城区综合行政执法局组织人员便对其强制性整改，对该地下建筑填埋、封闭、覆盖。

　　涉嫌擅自开挖地下室，若擅自挖空地下室，二力平衡容易被破坏，影响结构安全，或将导致楼房往一边倒，也会降低墙体的抗震性能。

　　去年7月22日，房哥平台就报道了温州悦府、华侨花园等通过封闭露台、搭建楼梯、利用原始的架构，搭设房间等将“赠送面积”变现。（详见历史文章：这样“偷面积二改”很危险！温州悦府、华侨花园违章纷纷被拆......）

　　今年1月前后也报道了岛中岛别墅、大公馆、华侨花园、温州中心等小区违建被拆除。（相见历史文章：拆拆拆！岛中岛别墅、大公馆、华侨花园、温州中心等花式违建被拆除……）

　　最近，报道的府东家园拆违，更是因违法建筑规模之大和拆违预计持续时间之长而备受关注。（详见历史文章：昔日温州“头号神盘”被集中拆违！81处违建或拆违至6月底……）

　　可见，执法部门对违法建筑的管理一直是“严监管”的态势。加上如今高层住宅和别墅区较多，日常巡查难度较大，且存在建筑隐蔽、位置较高等现象。房探了解到，无人机航拍等科技手段，也已经成为了执法部门巡查违法建筑的标配。

　　另外，近年来，执法部门也通过“违法建筑不拆、产权冻结不能过户”的方式来处置。即对存在违建的房屋，启动冻结房产登记抵押手续，直到违建拆除。换言之，存在违建的房屋将无法买卖、过户和获得抵押贷款。

　　那么，问题来了。屋顶露台再利用、空中花园打造等等，在温州也非常常见。拆违力度这么大，执法的尺度在哪里呢？

　　房探日前也咨询了相关人士。目前，执法部门认定违法建筑的法律依据主要根据《中华人民共和国城乡规划法》《浙江省城乡规划条例》《浙江省违法建筑处置规定》《温州市区违法建筑认定标准（试行）》等法律法规。

　　不能在原有建筑物基础上进行拆除重建、扩建、改建，建设永久性的围合隔断、顶盖等建筑物或附着物。如砖混结构或者玻璃的墙体、顶盖等等。

　　常见的违建行为中，顶层公共避难（消防）空间的违法搭建，天井部位的擅自扩建，退层露台加盖的阳光房、别墅私自加盖扩建等都将会被认定为违法建设。

　　对于露台、花园等的利用，不能破坏原有结构，影响原有使用功能（如排水、设备使用、绿化）。

　　如不能在屋顶增设泳池、不能将设备层改建为出租房、不能对叠墅下叠花园绿地水泥硬化等等。

　　不能建设有安全隐患、影响相邻建筑安全，或者导致相邻建筑的通风、采光、日照无法满足国家和省有关强制性标准的；

　　考虑到温州多台风，搭建临时简易玻璃房、金属架构、简易棚房等，存在一定安全隐患。因此，类似建筑也常被要求拆除或恢复原状。

　　回到广大业主最为关心的问题，那么对于露台、空中花园等又该怎么合理利用呢？

　　----首先应当明确，不能侵占消防通道、广场、公共绿地等公共设施、公共场所用地。光伏经审批后是可以建设的。但不能在光伏之下再擅自建设建筑物。当然，光伏建设如果占用业主共有空间，还要获得共有方的许可；

　　----常规的景观装饰只要满足没有隔断、影响使用功能、没有安全隐患等条件，如种花种菜、做小型花池、铺设地砖和木平台等等，一般是问题不大的；

　　----再像，有的业主想要上楼顶浇花等，需要架设楼梯，那么浇筑永久性的混凝土结构的楼梯一般或涉嫌违法建筑，而装搭可拆卸的木制楼梯、伸缩性楼梯等，则不属于违法建筑。

　　以上内容仅供参考。建议业主在二次改造时可以向属地执法部门了解，同时要注意适度，以免得不偿失。

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